2024香港離婚業權、按揭分配及注意事項小知識

終止婚姻關係需要做出重要的抉擇,而這其中包含了一些繁瑣的法律過程,離婚業權的處理便是關鍵的一環。當夫妻雙方共有或單獨擁有不動產時,他們將如何在法庭上確定各自的權益?而對於潛在的買家而言,辨認那些涉及婚姻糾紛的不動產又應該如何進行?本文將詳細探討香港離婚業權、按揭分配及注意事項。

如何辨識涉離婚業權訴訟物業

在房地產交易過程中,若物業牽涉到離婚案件,可能會受到法律程序的影響,進而限制其交易自由。打算購買這類涉訟物業的買家,在簽署買賣合約前應透過地產登記資料進行仔細查核,以評估相關風險。

登記資料揭露離婚案件

通常,當一處房產成為離婚訴訟的一部分時,在土地登記冊上會有明確標註。例如,“物業涉及的轇轕”欄目可能會注明“Certified True Copy of Notice of Intention to Proceed with An Application for Ancillary Relief”,這代表該物業正涉及離婚業權的分配。

與離婚物業相關的術語

在查閱物業相關的法律文件時,可能會遇到下列與離婚物業相關的專有名詞:

  • 離婚呈請(Divorce Petition)
  • 離婚令:行為理由(Order:Divorce Behaviour)
  • 分產契(Deed of Partition)

購買涉訟物業的額外風險

有意購入涉訟物業的買家除了要通過查冊了解物業的訴訟狀態外,還需要留意與此相關的特定風險。

按揭申請的不確定性

由於離婚案件中涉及的財產轉移可能不涉及金錢交易,這類轉讓在法律上可能被視為無償轉讓,類似於“送契樓”。如果物業曾因業主破產而被收回,銀行可能會因此拒絕提供按揭貸款。

物業轉讓的複雜性

由於涉訟物業可能被視為“送契樓”,新買家可能會擔心無法獲得高比例的按揭貸款,這不僅影響了物業的市場價值,也可能增加未來轉售該物業的難度。

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2024香港離婚業權財產判斷準則

當夫妻決定解除婚姻關係時,若無法在財產業權上達成一致意見,則需依據相關法律,由法院裁定離婚業權分配。

資產所有形式

在離婚財產分配中,資產的持有型態是一個重要因素。獨自名下的資產在離婚時也可能會被分割。法院將夫妻共同的財產,包括但不限於銀行存款、不動產、股票和基金等視為家庭共有,並按照公平的原則進行分配。即使資產只登記在一人名下,另一方也可能根據判決獲得一部分的離婚業權。同理,若是共同名下的資產,分配結果也不一定是平均分配。

分配考量要素

在處理離婚財產分配時,法院會綜合考慮多個因素以保障雙方利益,這些因素包括:

  • 雙方目前及預期的收入、資產及其他經濟資源
  • 雙方目前及預期的經濟需求和開支
  • 雙方在婚姻維持期間的生活標準
  • 雙方的年齡
  • 婚姻的持續年限
  • 雙方的身心健康狀況
  • 雙方對家庭的貢獻,如家庭照顧工作
  • 雙方因結束婚姻可能失去的利益,如退休金
  • 子女的福祉與權益

法院判決離婚後財產處理原則

當涉及離婚案件,法院將在審慎衡量有關因素後,依據離婚業權進行財產的分配判定。這通常涵蓋了三種主要的處置方式:物業出售、物業轉讓以及聯名持有物業。

物業出售的指令

在某些情況下,法院會指示夫妻雙方將共同擁有的房產出售。售出後,如雙方無法就分配所得共識,法院將會根據各自的經濟情況和對家庭的貢獻進行合理分配。

物業業權的轉讓

法院同樣有權命令其中一方將物業的業權轉讓給對方。在許多案件中,如果妻子獲得子女的撫養權,法院可能會將即便是由丈夫獨自擁有的房產判給妻子,確保孩子們的生活質量。在業權轉讓中,如果房產的價值超出了妻子應得的部分,法院可能會要求她向前夫支付差額,此類轉讓由於是依法院判決進行,因此無需繳納印花稅。

值得注意的是,若轉讓的物業尚有未清償的按揭,必須改為另一方的名下並取得按揭銀行的批准。如果按揭公司不同意,或要求增加擔保人,則轉讓名下可能會有障礙。

維持聯名持有的情形

最後一種情況是法院決定讓雙方繼續以聯名的方式持有物業。在這種情況下,雙方僅能在特定情況下出售物業,如一方的去世或再婚,或是子女完成學業等,而所得的收益則根據雙方的協議或法院的判決進行分配。

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房產轉讓須繳納印花稅

在香港辦理離婚時,許多人誤以為法庭命令下的房產轉讓免繳印花稅。然而,根據《印花稅條例》規定,即便是經法庭頒令的轉讓,相關當事人仍需依從價印花稅的規定,向政府交納稅款。該稅額是按照房產的轉讓價值或市價來計算的,並且在離婚協議中,通常會約定由哪一方負擔這筆印花稅費用。

轉讓物業的風險

在離婚案件中,以象徵性的「零」對價轉讓房產,可能會觸發法律上的問題。根據香港的《破產條例》及其他相關法規,任何明顯低於市價的交易都可能被認定為無效,尤其是在財產轉讓人破產或清盤的前五年內進行的交易。此外,若業權是透過無償轉讓獲得,則該房產的按揭申請很可能會被銀行拒絕。因此,在制定離婚協議時,雙方必須仔細考慮這些潛在的風險。

注意按揭房產轉讓時的義務

當涉及到有按揭貸款的房產轉讓時,存在一個誤解,認為新的業權人會自動承擔所有權利和義務。實際上,大部分按揭貸款合約中都明文規定禁止業權變更,即使受讓人原本就是共同業主之一。在轉讓過程中,需要考慮多項因素,包括誰來償還剩餘貸款、支付相關費用、是否需要新的按揭貸款、銀行的同意、地價補償、新貸款的財務能力、以及可能需要的額外借款人或擔保人等問題。這些都是離婚當事人在處理轉讓事宜前需要與銀行確認和溝通的重要事項。

管理相關房產權利

轉讓房產不僅僅是物理上的交換,它可能還伴隨着其他法律上的權利。例如,在租賃合同中,離婚雙方需要就誰來負責合同的管理達成共識。在分配房產時,也可能涉及到提供住房權利作為交換條件,或者將共同持有的房產改變為分割共有的。在離婚過程中,房產的印花稅是一個必須特別留意的問題,因為很多人都誤以為法庭命令的房產轉讓名下是不需要繳納印花稅的。實際上,根據《印花稅條例》,即使是法院頒布的離婚令下的房產轉讓名下,雙方也是需要按照規定的稅率繳納印花稅的。這個稅率會依據房產的轉讓價格或是市場價值來決定。

當離婚雙方進行房產的轉讓名下時,如果估價過低,甚至沒有標明任何轉讓價格,這樣的交易可能會被視為無效。特別是當原業主在轉讓名下後的5年內申請破產或清盤,這段期間內所有低於市價的轉讓名下都可能會受到影響。而且,如果這種無償轉讓名下的房產需要申請按揭,很多銀行也會因為無法證明房產的良好權益而拒絕批准。

對於還在按揭中的房產,離婚後的轉讓名下更是複雜。通常按揭合約中會禁止在未經同意的情況下轉讓名下業權,即使受讓名下人是原按揭的共同業主之一。在這個過程中,雙方需要考慮的事項包括誰將負責剩餘按揭的償還、誰應該承擔相關的費用、是否需要新的按揭來償還現有按揭、新按揭是否需要銀行或其他第三方的批准、轉讓名下時是否需要補地價、受讓名下方是否有足夠的財力申請新按揭、以及是否需要額外的借款人或擔保人。

除了這些,房產轉讓名下還可能涉及其他的權利,比如租賃的管理權。離婚雙方需要明確這些權利在未來將如何被分配和行使。在一些情況下,為了達成協議,雙方可能會同意在離婚後的一段時間內,繼續為對方或子女提供住宿。這些都是在準備離婚協議時需要被納入考慮的因素。

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香港離婚業權及按揭分配常見問題

Q: 我用配偶的名義購置了房產,但資金出自我手,我是否擁有這房產的權益?

A: 即使房產登記在您配偶的名下,如果購買資金是由您支付,且沒有明確表示放棄擁有該房產的權益,根據法律推定,您保留了對該物業的實益權益。您的配偶名義上擁有房產,實則可能僅作為信託持有。除非有證據顯示您放棄了權益,您應被視為該房產的實益擁有人。如果該物業的全部購買金額均由您支付,您可能是該房產唯一的實益擁有者。

Q: 我和伴侶非婚生同居,在他名下的住宅中生活,他支付了首付及貸款,而我負責日常支出及改善居住條件的費用。我是否有該住宅的權益?

A: 若您與伴侶就房產的權益擁有有明示、默示或可推定的共識,則根據該共識確定權益。若無法證明雙方對權益有共識,則需根據具體案例情況來判斷是否能建立「法律構成信託」,即是否在法律公平原則下,您也應有份於伴侶所持有的物業。這需要考量您的貢獻是否「足夠」,以衡平法的原則來主張您對物業的權益。

Q: 我和先生共同出資買了房產,但產權證上僅有我的名字。我先生是否也有房產的所有權呢?該如何分配我們的物業權益?

A: 即便產權證上只有您的名字,只要你們雙方都有出資,您的先生也具有該房產的所有權。具體的權益分配取決於各自出資的金額。若是平等出資,則可能構成「聯權共有」關係;若不等,則按照各自的出資比例進行分配,即「分權共有」。若聯權共有人過世,其份額將過渡給其他聯權共有人;若分權共有人過世,其份額則作為遺產處理。

Q: 在離婚的情況下,法院將如何處理夫妻共有的房產權益?

A: 面對離婚,分配房產權益的過程會較為複雜,並不僅僅基於最初的出資比例。根據《婚姻法律程序與財產條例》的規定,法院將考量多種因素,包括雙方的財務狀況、需求、年齡、對家庭的貢獻、婚姻期間的生活標準等,以求達到公平的財產分配。

Q: 我與同居伴侶共同購買了房產,現在我們要分手,我的物業權益在香港法律下有保障嗎?

A: 雖然《婚姻法律程序與財產條例》不適用於同居關係,但您在物業中的權益還是可以根據您們各自對房產的財務貢獻來決定分配。除了直接的金錢出資,對居所的其他形式貢獻也會被考慮在內。

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