- 涉及離婚訴訟的房產，通常在土地登記冊上會有明確標註，買家簽約前應仔細查核。
- 法院將夫妻共同的財產視為家庭共有，獨自名下的資產在離婚時也可能會被分割。
- 根據《印花稅條例》，即便是經法庭頒令的房產轉讓，相關當事人仍需繳納印花稅。
- 原業主在轉讓名下後的5年內申請破產或清盤，低於市價的轉讓名下都可能會受到影響。
當夫妻雙方共有或單獨擁有不動產時，離婚業權的處理便是關鍵的一環，涉及法庭如何確定各自的權益。
本文將詳細探討香港離婚業權、按揭分配，以及買家如何辨認涉及婚姻糾紛的不動產。
如何辨識涉離婚業權訴訟物業：登記資料與相關術語
打算購買涉訟物業的買家，在簽署買賣合約前應透過地產登記資料進行仔細查核，以評估相關風險。
注意
- 在房地產交易過程中，若物業牽涉到離婚案件，可能會受到法律程序的影響，進而限制其交易自由。
通常，當一處房產成為離婚訴訟的一部分時，在土地登記冊上會有明確標註。
例如，“物業涉及的轇轕”欄目可能會注明“Certified True Copy of Notice of Intention to Proceed with An Application for Ancillary Relief”，這代表該物業正涉及離婚業權的分配。
在查閱物業相關的法律文件時，可能會遇到下列與離婚物業相關的專有名詞：
- 離婚呈請（Divorce Petition）
- 離婚令：行為理由（Order：Divorce Behaviour）
- 分產契（Deed of Partition）
購買涉訟物業的額外風險：按揭申請與物業轉讓
有意購入涉訟物業的買家除了要通過查冊了解物業的訴訟狀態外，還需要留意與此相關的特定風險。
按揭申請的不確定性
由於離婚案件中涉及的財產轉移可能不涉及金錢交易，這類轉讓在法律上可能被視為無償轉讓，類似於“送契樓”。
注意
- 如果物業曾因業主破產而被收回，銀行可能會因此拒絕提供按揭貸款。
物業轉讓的複雜性
由於涉訟物業可能被視為“送契樓”，新買家可能會擔心無法獲得高比例的按揭貸款。
這不僅影響了物業的市場價值，也可能增加未來轉售該物業的難度。
香港離婚業權財產判斷準則
當夫妻決定解除婚姻關係時，若無法在財產業權上達成一致意見，則需依據相關法律，由法院裁定離婚業權分配。
資產所有形式
法院將夫妻共同的財產視為家庭共有，並按照公平的原則進行分配，包括但不限於：
- 銀行存款
- 不動產
- 股票和基金等
在離婚財產分配中，資產的持有型態是一個重要因素，獨自名下的資產在離婚時也可能會被分割。
即使資產只登記在一人名下，另一方也可能根據判決獲得一部分的離婚業權。
同理，若是共同名下的資產，分配結果也不一定是平均分配。
分配考量要素
在處理離婚財產分配時，法院會綜合考慮多個因素以保障雙方利益，這些因素包括：
- 雙方目前及預期的收入、資產及其他經濟資源
- 雙方目前及預期的經濟需求和開支
- 雙方在婚姻維持期間的生活標準
- 雙方的年齡
- 婚姻的持續年限
- 雙方的身心健康狀況
- 雙方對家庭的貢獻，如家庭照顧工作
- 雙方因結束婚姻可能失去的利益，如退休金
- 子女的福祉與權益
法院判決離婚後財產處理原則：出售、轉讓或聯名持有
法院在審慎衡量有關因素後，依據離婚業權進行財產的分配判定，這通常涵蓋了三種主要的處置方式：
- 物業出售：在某些情況下，法院會指示夫妻雙方將共同擁有的房產出售，售出後如雙方無法就分配所得達成共識，法院將會根據各自的經濟情況和對家庭的貢獻進行合理分配。
- 物業業權的轉讓：法院同樣有權命令其中一方將物業的業權轉讓給對方。
- 維持聯名持有：法院決定讓雙方繼續以聯名的方式持有物業，雙方僅能在特定情況下出售物業，如一方的去世或再婚，或是子女完成學業等。
物業業權的轉讓
在許多案件中，如果妻子獲得子女的撫養權，法院可能會將即便是由丈夫獨自擁有的房產判給妻子，確保孩子們的生活質量。
在業權轉讓中，如果房產的價值超出了妻子應得的部分，法院可能會要求她向前夫支付差額。
注意
- 若轉讓的物業尚有未清償的按揭，必須改為另一方的名下並取得按揭銀行的批准。
- 如果按揭公司不同意，或要求增加擔保人，則轉讓名下可能會有障礙。
在維持聯名持有的情形下出售物業，所得的收益則根據雙方的協議或法院的判決進行分配。
香港離婚按揭及轉讓物業分配問題：印花稅與轉讓風險
根據《印花稅條例》規定，即便是經法庭頒令的房產轉讓，相關當事人仍需依從價印花稅的規定，向政府交納稅款。
注意
- 在香港辦理離婚時，許多人誤以為法庭命令下的房產轉讓免繳印花稅。
該稅額是按照房產的轉讓價值或市價來計算的，並且在離婚協議中，通常會約定由哪一方負擔這筆印花稅費用。
轉讓物業的風險
在離婚案件中，以象徵性的「零」對價轉讓房產，可能會觸發法律上的問題。
注意
- 根據香港的《破產條例》及其他相關法規，任何明顯低於市價的交易都可能被認定為無效。
- 當離婚雙方進行房產的轉讓名下時，如果估價過低，甚至沒有標明任何轉讓價格，這樣的交易可能會被視為無效。
- 特別是當原業主在轉讓名下後的5年內申請破產或清盤，這段期間內所有低於市價的轉讓名下都可能會受到影響。
此外，若業權是透過無償轉讓獲得，則該房產的按揭申請很可能會被銀行拒絕。
如果這種無償轉讓名下的房產需要申請按揭，很多銀行也會因為無法證明房產的良好權益而拒絕批准。
在制定離婚協議時，雙方必須仔細考慮這些潛在的風險。
按揭房產轉讓時的義務與相關房產權利
通常按揭合約中會禁止在未經同意的情況下轉讓名下業權，即使受讓名下人是原按揭的共同業主之一。
注意
- 當涉及到有按揭貸款的房產轉讓時，存在一個誤解，認為新的業權人會自動承擔所有權利和義務。
在轉讓過程中，雙方需要考慮的事項包括：
- 誰將負責剩餘按揭的償還
- 誰應該承擔相關的費用
- 是否需要新的按揭來償還現有按揭
- 新按揭是否需要銀行或其他第三方的批准
- 轉讓名下時是否需要補地價
- 受讓名下方是否有足夠的財力申請新按揭
- 是否需要額外的借款人或擔保人
這些都是離婚當事人在處理轉讓事宜前需要與銀行確認和溝通的重要事項。
管理相關房產權利
轉讓房產不僅僅是物理上的交換，它可能還伴隨着其他法律上的權利，離婚雙方需要明確這些權利在未來將如何被分配和行使，例如：
- 在租賃合同中，離婚雙方需要就誰來負責合同的管理達成共識。
- 在分配房產時，也可能涉及到提供住房權利作為交換條件。
- 將共同持有的房產改變為分割共有的。
- 在一些情況下，為了達成協議，雙方可能會同意在離婚後的一段時間內，繼續為對方或子女提供住宿。
這些都是在準備離婚協議時需要被納入考慮的因素。
