- 涉及离婚诉讼的房产，通常在土地登记册上会有明确标注，买家签约前应仔细查核。
- 法院将夫妻共同的财产视为家庭共有，登记在一方名下的资产，离婚时也可能被分割。
- 根据《印花税条例》，即使是经法庭颁令的房产转让，相关当事人仍须缴纳印花税。
- 原业主在过户后5年内申请破产或清盘的，低于市价的过户都可能受到影响。
夫妻双方共有或单独拥有房产时，离婚产权的处理是关键一环，涉及法庭如何确定各自的权益。
本文将详细探讨香港离婚产权、按揭（抵押贷款）分配，以及买家如何辨别涉及婚姻纠纷的房产。
如何识别涉离婚产权诉讼的房产：登记资料与相关术语
打算购买涉讼房产的买家，签署买卖合约前应通过房地产登记资料仔细查核，以评估相关风险。
注意
- 房地产交易中，若房产牵涉离婚案件，可能受到法律程序影响，交易自由因而受限。
通常，房产成为离婚诉讼的一部分时，土地登记册上会有明确标注。
例如，“物业涉及的轇轕”一栏可能会注明“Certified True Copy of Notice of Intention to Proceed with An Application for Ancillary Relief”，这表示该房产正涉及离婚产权的分配。
查阅房产相关的法律文件时，可能会遇到下列与离婚房产相关的专有名词：
- 离婚呈请（Divorce Petition）
- 离婚令：行为理由（Order：Divorce Behaviour）
- 分产契（Deed of Partition）
购买涉讼房产的额外风险：按揭申请与房产转让
有意购入涉讼房产的买家，除了要通过查册了解房产的诉讼状态，还需要留意与此相关的特定风险。
按揭申请的不确定性
离婚案件中的财产转移可能不涉及金钱交易，这类转让在法律上可能被视为无偿转让，类似于“送契楼”（以无偿转让方式取得的房产）。
注意
- 如果房产曾因业主破产而被收回，银行可能因此拒绝提供按揭贷款。
房产转让的复杂性
涉讼房产可能被视为“送契楼”，新买家可能会担心无法获得高比例的按揭贷款。
这不仅影响房产的市场价值，也可能增加日后转售的难度。
香港离婚产权财产判断准则
夫妻决定解除婚姻关系时，若无法就财产产权达成一致，则需依据相关法律，由法院裁定离婚产权的分配。
资产的持有形式
法院将夫妻共同的财产视为家庭共有，并按公平原则进行分配，包括但不限于：
- 银行存款
- 不动产
- 股票和基金等
离婚财产分配中，资产的持有形式是一个重要因素，登记在一方名下的资产，离婚时也可能被分割。
即使资产只登记在一人名下，另一方也可能根据判决获得一部分离婚产权。
同理，若是共同名下的资产，分配结果也不一定是平均分配。
分配考量要素
处理离婚财产分配时，法院会综合考虑多个因素，以保障双方利益，这些因素包括：
- 双方目前及预期的收入、资产及其他经济资源
- 双方目前及预期的经济需求和开支
- 双方在婚姻存续期间的生活水平
- 双方的年龄
- 婚姻的持续年限
- 双方的身心健康状况
- 双方对家庭的贡献，如家务照顾工作
- 双方因结束婚姻可能失去的利益，如退休金
- 子女的福祉与权益
法院判决离婚后的财产处理原则：出售、转让或联名持有
法院审慎衡量有关因素后，依据离婚产权判定财产分配，通常有三种主要的处置方式：
- 房产出售：某些情况下，法院会指示夫妻双方将共同拥有的房产出售，售出后如双方无法就所得款项的分配达成共识，法院会根据各自的经济情况和对家庭的贡献进行合理分配。
- 房产产权的转让：法院同样有权命令其中一方将房产产权转让给对方。
- 维持联名持有：法院决定让双方继续以联名方式持有房产，双方仅能在特定情况下出售，如一方去世或再婚，或子女完成学业等。
房产产权的转让
许多案件中，如果妻子获得子女的抚养权，法院可能会把丈夫单独拥有的房产判给妻子，以确保孩子们的生活质量。
产权转让中，如果房产价值超出妻子应得的部分，法院可能会要求她向前夫支付差额。
注意
- 若转让的房产尚有未还清的按揭，必须改为另一方名下，并取得按揭银行的批准。
- 如果按揭公司不同意，或要求增加担保人，过户可能会遇到障碍。
在维持联名持有的情形下出售房产，所得收益按双方的协议或法院的判决进行分配。
香港离婚按揭及转让房产分配问题：印花税与过户风险
根据《印花税条例》，即使是经法庭颁令的房产转让，相关当事人仍须依从价印花税的规定，向政府缴纳税款。
注意
- 在香港办理离婚时，许多人误以为法庭命令下的房产转让可免缴印花税。
该税额按房产的转让价值或市价计算，离婚协议中通常会约定由哪一方承担这笔印花税。
转让房产的风险
离婚案件中，以象征性的“零”对价转让房产，可能引发法律问题。
注意
- 根据香港的《破产条例》及其他相关法规，任何明显低于市价的交易都可能被认定为无效。
- 离婚双方进行房产过户时，如果估价过低，甚至没有标明任何转让价格，这样的交易可能被视为无效。
- 特别是原业主在过户后5年内申请破产或清盘的，这段期间内所有低于市价的过户都可能受到影响。
此外，若产权是通过无偿转让取得，该房产的按揭申请很可能被银行拒绝。
如果这类无偿过户的房产需要申请按揭，很多银行也会因无法证明房产权益良好而拒绝批准。
订立离婚协议时，双方必须仔细考虑这些潜在风险。
按揭房产转让时的义务与相关房产权利
按揭合约通常禁止在未经同意的情况下转让产权，即使承让人是原按揭的共同业主之一。
注意
- 涉及有按揭贷款的房产转让时，存在一个误解，即认为新的产权人会自动承担所有权利和义务。
转让过程中，双方需要考虑的事项包括：
- 谁负责偿还剩余按揭
- 谁应承担相关费用
- 是否需要新的按揭来偿还现有按揭
- 新按揭是否需要银行或其他第三方的批准
- 过户时是否需要补地价
- 承让方是否有足够的财力申请新按揭
- 是否需要额外的借款人或担保人
这些都是离婚当事人在处理转让事宜前，需要与银行确认和沟通的重要事项。
管理相关房产权利
转让房产不只是实物上的交换，还可能伴随其他法律上的权利，离婚双方需要明确这些权利日后如何分配和行使，例如：
- 租赁合同中，离婚双方需要就由谁负责合同的管理达成共识。
- 分配房产时，也可能涉及以提供居住权利作为交换条件。
- 将共同持有的房产改为按份共有。
- 在某些情况下，为了达成协议，双方可能同意在离婚后的一段时间内，继续为对方或子女提供住所。
这些都是准备离婚协议时需要纳入考虑的因素。
